قیافه اصلی یوزارسیف
قیافه اصلی یوزارسیف
دلايل افزايش قيمت مسكن و 3راهكار اجرايي براي كاهش آن
سعيد اميري
طي سال گذشته علي‌الخصوص شش ماهه دوم هجوم افراد براي خريد مسكن موجب شد تا فروشندگان مسكن قيمت‌هار را روز به روز افزايش دهند و علت اين افزايش براي كليه كارشناسان و دست‌اندركاران سوال‌برانگيز بوده و علت گراني‌هاي اخير را اكثر صاحب‌نظران، وابسته به شاخص‌هاي زير ميدانند:
| |
1 - نرخ تورم سالانه در كشور در ارتباط با كالاهاي مصرفي را بين 15 الي 20درصد برآورد نموده‌اند، لذا در بخش مسكن اين چنين تعبير نموده‌اند كه به دليل اينكه از سال 1381 به بعد قيمت زمين و مسكن افزايش نداشته (به ميزان نرخ تورم) لذا طي مدت 4سال خواب قيمت مسكن افزايش يك مرتبه به بخش مربوطه وارد شده و باعث رشد 50 الي 60درصدي قيمت‌ها شد.
2 - رشد و هجوم نقدينگي و پول‌هاي سرگردان به بازار مسكن باعث افزايش قيمت‌هاي سال گذشته شده است و به نوعي مي‌توان گفت: به دليل عدم رونق ساير بازارها (طلا، سكه، موبايل، اتومبيل و...) حركت نقدينگي به سمت بازار مسكن در سال‌جاري موجب افزايش قميت مسكن شده است.
3 - وام مسكن در بانك‌هاي خصوصي و دولتي را بعضي از كارشناسان باعث افزايش قيمت مسكن مي‌داند.
علاوه‌بر موارد فوق، گروهي نيز مسائل سياسي و خارج از كشور از جمله سرمايه‌گذاري 1600ميلياردي گروهي جهت خريد مسكن و مسائلي همچون افزايش قيمت مصالح ساختماني، افزايش تقاضا، سرمايه‌گذاري بعضي از بانك‌ها و كمبود زمين در شهرهاي بزرگ، عدم وجود برنامه جامع در بخش مسكن توسط دولت و.. را باعث افزايش قيمت مسكن طي سال گذشته و امسال ميدانند. موارد فوق شايد به نوعي باعث افزايش قيمت در بخش مسكن بوده، ولي بايد اين را در نظر داشت كه رشد مسكن به صورت جهشي هر 3 الي 4سال يكبار اتفاق مي‌افتد، ولي در سال 1385 موضوع استثنا بوده و حتي در بعضي از مناطق شهر تهران تا 100درصد نيز افزايش داشته، البته به نظر من، علت اصلي و اساسي اين است كه در بخش مسكن همانند برخي از كالاهاي مصرفي مورد نياز مردم جامعه هيچ‌گونه كنترل قيمتي توسط ارگان يا نهاد ذي‌ربط و دولت وجود ندارد.
به نظر موضوع مسكن در كشور ايران از حالت تامين سرپناه و يا محلي براي اسكان خارج شده و بعضا معاملات جنبه سرمايه‌گذاري دارد. آن هم نه سرمايه‌گذاري از نوع توليد و افزايش عرضه، بلكه سرمايه‌گذاري از نوع بورس بازي و سوداگري و خريد و فروش زمين و مسكن به صورت دلالي.در حقيقت جست‌و‌جوي سود ناشي از رفع تقاضاي متقاضيان مسكن از طريق افزايش توليد و عرضه مسكن جاي خود را به فزون‌خواهي ناشي از احتكار مسكن داده است و وجود هزاران واحد مسكوني خالي در تهران خود نشان‌دهنده اين موضوع است. در اين خصوص بعضي از مسوولان و كارشناسان بر اين باورند كه سال 1385 با ديد مثبت و خوش‌بينانه براي مسكن سال پررونقي بوده و بايد اذعان داشت كه رونق نسبي بازار مسكن اگر منجر به افزايش قيمت واحدهاي مسكوني شود (كه طبيعتا همين طور شده است) و اگر حمايت‌هاي دولت كافي نباشد، اقشار كم‌درآمد و متوسط درآمد را از دستيابي به مسكن بيش از پيش محروم مي‌كند.به نظر مي‌رسد حمايت دولت در اين بخش فقط ساخت و اجراي پروژه‌هاي انبوه‌سازي و اجاره‌اي در كشور نيست، بلكه طي 10سال گذشته كليه پروژه‌هايي كه توسط دولت ساخته شده و به افراد واجد شرايط واگذار شده تنها 5 الي 7درصد ساخت و سازهاي كل كشور را در بر گرفته و اين رقم نسبت به كل كشور بسيار پايين است. در بخش پرداخت وام مسكن نيز ارقام نشان‌دهنده اين موضوع است.
پيشنهاد
طي سال گذشته و شروع سال جاري براساس آمار و اطلاعات، افزايش قيمت در شهر تهران سپس كلانشهرها و ساير مراكز استان‌ها اتفاق افتاده و در شهر تهران 3مرحله افزايش قيمت اتفاق افتاده، تيرماه سال گذشته، آبان‌ماه و اسفندماه. در مناطق مختلف بين 60 الي 100درصد در كلانشهرهايي مثل كرج، مشهد، شيراز، اصفهان، تبريز و اهواز بين 40 الي 50درصد در ساير مراكز استان‌ها بين 25 الي 40درصد، در ساير شهرهاي كوچك 5 الي 10درصد افزايش قيمت اعلام شده است.
بايد اين موضوع را اقرار كرد كه در افزايش قيمت مسكن و زمين در سال گذشته دولت و وزارت مسكن تقريبا خلع سلاح شد و برنامه‌اي جهت كنترل قيمت‌ها ارائه ندادند و قيمت‌ها بدون كنترل به صورت لجام گسيخته افزايش يافت و بايد اذعان داشت كه قيمت اجاره و خريد و فروش مسكن و زمين را در مناطق مختلف شهر تهران صاحبان و مالكان املاك و واحدهاي مسكوني و مشاورين املاك كه هيچ گونه تخصصي نيز در امر قيمت‌گذاري و فني ندارند تعيين مي‌كردند و هم‌اكنون نيز اين كار صورت مي‌گيرد.
حالا چه بايد كرد
به نظر دولت بايد در كنترل قيمت‌هاي بخش مسكن با قوانين و مقررات و سياست‌گذاري كلان دخالت مستقيم داشته باشد. نه با ساختن مثلا 50هزار واحد استيجاري و يا واگذاري زمين با تسهيلات ويژه در شهرهاي زير 150هزار و يك‌ميليون نفر و يا پرداخت وام مسكن. البته لازم به ذكر است كه اين برنامه‌ها را نمي‌توان رد كرد و قطعا تاثيرگذار است، ولي تاثيرگذاري آن چندان محسوس نيست. دولت بايد با سياست‌گذاري و قانونمند كردن ارزش و قيمت‌گذاري و كنترل چگونگي قيمت واحدهاي مسكوني و اراضي نقش موثر و سازنده از طريق قانون اعمال نمايد و تعيين و قيمت‌گذاري املاك را از دست مالكان و مشاوران املاك و دلالان خارج نموده و به نيروهاي متخصص و كارشناسان و صاحب صلاحيت واگذار كنند. پيشنهاد براي كنترل قيمت مسكن و ساماندهي اين بخش با عنايت به اينكه عمده افزايش قيمت مسكن و مشكلات مربوطه در اين بخش در شهرهاي
راهكار اول: هرساله ارزش منطقه‌اي اراضي و واحدهاي مسكوني كشور كه ملاك اخذ ماليات نقل و انتقال و واگذاري اراضي زمين شهري و معاملات دولتي و... است از طريق كميسيون ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم كه با حضور نمايندگان سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور، وزارت جهاد كشاورزي، وزارت مسكن و شهرسازي، شوراي شهر و نماينده وزارت دارايي و امور اقتصادي تعيين و مشخص مي‌گردد با توجه به اينكه تعيين ارزش معاملاتي املاك با رعايت قوانين و مقررات و با در نظر گرفتن موقعيت مكاني و شهرسازي و توجيه اقتصادي و اجتماعي و نوع اعياني و مصالح به كار رفته هر ساله تعيين مي‌شود، مي‌توان ارزش واحدهاي مسكوني هرمنطقه و حتي ناحيه و محله و خيابان را با نظر كميسيوني كه افراد متخصص و صاحب فن با در نظر گرفتن كليه جوانب از جمله شاخص‌هاي عرض خيابان، بر ملك، نوع كاربري، نوع استفاده، قدمت بنا، نوع مصالح، نوع ساخت، امكانات موجود در ساختمان و... مشخص مي‌گردد را به قيمت كارشناسي روز به عبارتي تبديل قيمت موجود از منطقه‌اي به كارشناسي روز و عرف بازار تبديل نمود و با تصويب مجلس به عنوان پايه و اساس معاملات اشخاص حقيقي و حقوقي قرار گيرد و مشاوران املاك و صاحبان املاك و فروشندگان و خريداران موظف گردند املاك خود را براساس قيمت‌هاي ذكر شده معامله نمايند و دفترخانه‌هاي اسناد رسمي موظف باشند اسناد ثبتي را براساس ارزش‌هاي فوق‌الذكر ثبت نمايند. براي اخذ ماليات و ساير استفاده‌هاي موجود از ارزش منطقه‌اي اراضي مي‌توان از يك الي 5درصد قيمت‌هاي روز به عنوان اخذ ماليات و ساير موارد استفاده براي وزارتخانه‌ها و دولت باشد و از مزاياي اين طرح مي‌توان به اين موضوع اشاره كرد كه باعث مي‌گردد كه ارزش املاك و مستغلات شهرهاي فوق از يك نظام ثابت و مدون براساس شاخص‌هاي فني و تخصصي مشخص گردد و سالانه توسط يك كميسيون متخصص و صاحب نظر با در نظر گرفتن كليه جوانب، قيمت‌ها را كاهش يا افزايش داد و طي مدت چند ماه قيمت‌گذاري مستغلات و املاك از دست صاحبان املاك و مشاوران املاك و دلالان خارج و بازار از يك ثبات لازم برخوردار خواهد شد.
راهكار دوم
در كلانشهرهاي كشور (تهران- مشهد- تبريز- شيراز- اصفهان- كرج- اهواز و كرمانشاه) صاحبان املاك در هنگام فروش ملك خود مي‌بايست پس از تصويب قانون در ابتدا قيمت زمين يا واحد مسكوني خود را توسط يك كارشناس رسمي دادگستري يا نظام مهندسي تعيين نمايند و برگ كارشناسي و قيمت‌گذاري روز املاك و واحدهاي مسكوني كه توسط كارشناس رسمي تعيين شده، در كليه مراحل انجام معامله ملاك عمل قرار گيرد، (از شروع عقد مبايعه‌نامه - دريافت و پرداخت پول، دفترخانه اسناد رسمي و...) لذا چنانچه به فرض، خريدار به قيمت كارشناس كه از طرف فروشنده معرفي شده...
... اعتراض نمايد يك كارشناس توسط خريدار نسبت به قيمت‌گذاري ملك يا واحد مسكوني اقدام مي‌نمايد و در معاملات بالاي 7ميليارد ريال مي‌شود از 3 كارشناسي استفاده نمود و دفترخانه اسناد رسمي مي‌بايست حتما قيمت‌گذاري ملك را در مستندات معامله ملاك عمل قرار دهند. (البته در روشن نمودن افكار عمومي مردم مي‌بايست از طريق رسانه‌ها و راديو و تلويزيون فرهنگ‌سازي انجام گردد). با اجراي اين طرح املاك و واحدهاي مسكوني توسط متخصص و يك شخص بي طرف ارزش‌گذاري مي‌گردد و در كل به نفع دو طرف معامله است. (همانند خريد اراضي و املاك توسط دولت).
راهكار سوم
منع خريد املاك و مستغلات توسط افرادي كه 3 واحد مسكوني يا مستغلات به نام خود دارند فقط در شهر تهران، يعني هر شهروند تهراني فقط مي‌تواند 3 واحد مسكوني يا املاك به نام خود سند داشته باشد و اين موضوع باعث مي‌شود كه از دلال بازي و سوداگري خريد و فروش املاك جلوگيري گردد و يك سكون نسبي بر بازار حاكم خواهد شد.
كارشناس ارشد برنامه‌ريزي شهري و جغرافيا
2 - رشد و هجوم نقدينگي و پول‌هاي سرگردان به بازار مسكن باعث افزايش قيمت‌هاي سال گذشته شده است و به نوعي مي‌توان گفت: به دليل عدم رونق ساير بازارها (طلا، سكه، موبايل، اتومبيل و...) حركت نقدينگي به سمت بازار مسكن در سال‌جاري موجب افزايش قميت مسكن شده است.
3 - وام مسكن در بانك‌هاي خصوصي و دولتي را بعضي از كارشناسان باعث افزايش قيمت مسكن مي‌داند.
علاوه‌بر موارد فوق، گروهي نيز مسائل سياسي و خارج از كشور از جمله سرمايه‌گذاري 1600ميلياردي گروهي جهت خريد مسكن و مسائلي همچون افزايش قيمت مصالح ساختماني، افزايش تقاضا، سرمايه‌گذاري بعضي از بانك‌ها و كمبود زمين در شهرهاي بزرگ، عدم وجود برنامه جامع در بخش مسكن توسط دولت و.. را باعث افزايش قيمت مسكن طي سال گذشته و امسال ميدانند. موارد فوق شايد به نوعي باعث افزايش قيمت در بخش مسكن بوده، ولي بايد اين را در نظر داشت كه رشد مسكن به صورت جهشي هر 3 الي 4سال يكبار اتفاق مي‌افتد، ولي در سال 1385 موضوع استثنا بوده و حتي در بعضي از مناطق شهر تهران تا 100درصد نيز افزايش داشته، البته به نظر من، علت اصلي و اساسي اين است كه در بخش مسكن همانند برخي از كالاهاي مصرفي مورد نياز مردم جامعه هيچ‌گونه كنترل قيمتي توسط ارگان يا نهاد ذي‌ربط و دولت وجود ندارد.
به نظر موضوع مسكن در كشور ايران از حالت تامين سرپناه و يا محلي براي اسكان خارج شده و بعضا معاملات جنبه سرمايه‌گذاري دارد. آن هم نه سرمايه‌گذاري از نوع توليد و افزايش عرضه، بلكه سرمايه‌گذاري از نوع بورس بازي و سوداگري و خريد و فروش زمين و مسكن به صورت دلالي.در حقيقت جست‌و‌جوي سود ناشي از رفع تقاضاي متقاضيان مسكن از طريق افزايش توليد و عرضه مسكن جاي خود را به فزون‌خواهي ناشي از احتكار مسكن داده است و وجود هزاران واحد مسكوني خالي در تهران خود نشان‌دهنده اين موضوع است. در اين خصوص بعضي از مسوولان و كارشناسان بر اين باورند كه سال 1385 با ديد مثبت و خوش‌بينانه براي مسكن سال پررونقي بوده و بايد اذعان داشت كه رونق نسبي بازار مسكن اگر منجر به افزايش قيمت واحدهاي مسكوني شود (كه طبيعتا همين طور شده است) و اگر حمايت‌هاي دولت كافي نباشد، اقشار كم‌درآمد و متوسط درآمد را از دستيابي به مسكن بيش از پيش محروم مي‌كند.به نظر مي‌رسد حمايت دولت در اين بخش فقط ساخت و اجراي پروژه‌هاي انبوه‌سازي و اجاره‌اي در كشور نيست، بلكه طي 10سال گذشته كليه پروژه‌هايي كه توسط دولت ساخته شده و به افراد واجد شرايط واگذار شده تنها 5 الي 7درصد ساخت و سازهاي كل كشور را در بر گرفته و اين رقم نسبت به كل كشور بسيار پايين است. در بخش پرداخت وام مسكن نيز ارقام نشان‌دهنده اين موضوع است.
پيشنهاد
طي سال گذشته و شروع سال جاري براساس آمار و اطلاعات، افزايش قيمت در شهر تهران سپس كلانشهرها و ساير مراكز استان‌ها اتفاق افتاده و در شهر تهران 3مرحله افزايش قيمت اتفاق افتاده، تيرماه سال گذشته، آبان‌ماه و اسفندماه. در مناطق مختلف بين 60 الي 100درصد در كلانشهرهايي مثل كرج، مشهد، شيراز، اصفهان، تبريز و اهواز بين 40 الي 50درصد در ساير مراكز استان‌ها بين 25 الي 40درصد، در ساير شهرهاي كوچك 5 الي 10درصد افزايش قيمت اعلام شده است.
بايد اين موضوع را اقرار كرد كه در افزايش قيمت مسكن و زمين در سال گذشته دولت و وزارت مسكن تقريبا خلع سلاح شد و برنامه‌اي جهت كنترل قيمت‌ها ارائه ندادند و قيمت‌ها بدون كنترل به صورت لجام گسيخته افزايش يافت و بايد اذعان داشت كه قيمت اجاره و خريد و فروش مسكن و زمين را در مناطق مختلف شهر تهران صاحبان و مالكان املاك و واحدهاي مسكوني و مشاورين املاك كه هيچ گونه تخصصي نيز در امر قيمت‌گذاري و فني ندارند تعيين مي‌كردند و هم‌اكنون نيز اين كار صورت مي‌گيرد.
حالا چه بايد كرد
به نظر دولت بايد در كنترل قيمت‌هاي بخش مسكن با قوانين و مقررات و سياست‌گذاري كلان دخالت مستقيم داشته باشد. نه با ساختن مثلا 50هزار واحد استيجاري و يا واگذاري زمين با تسهيلات ويژه در شهرهاي زير 150هزار و يك‌ميليون نفر و يا پرداخت وام مسكن. البته لازم به ذكر است كه اين برنامه‌ها را نمي‌توان رد كرد و قطعا تاثيرگذار است، ولي تاثيرگذاري آن چندان محسوس نيست. دولت بايد با سياست‌گذاري و قانونمند كردن ارزش و قيمت‌گذاري و كنترل چگونگي قيمت واحدهاي مسكوني و اراضي نقش موثر و سازنده از طريق قانون اعمال نمايد و تعيين و قيمت‌گذاري املاك را از دست مالكان و مشاوران املاك و دلالان خارج نموده و به نيروهاي متخصص و كارشناسان و صاحب صلاحيت واگذار كنند. پيشنهاد براي كنترل قيمت مسكن و ساماندهي اين بخش با عنايت به اينكه عمده افزايش قيمت مسكن و مشكلات مربوطه در اين بخش در شهرهاي
راهكار اول: هرساله ارزش منطقه‌اي اراضي و واحدهاي مسكوني كشور كه ملاك اخذ ماليات نقل و انتقال و واگذاري اراضي زمين شهري و معاملات دولتي و... است از طريق كميسيون ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم كه با حضور نمايندگان سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور، وزارت جهاد كشاورزي، وزارت مسكن و شهرسازي، شوراي شهر و نماينده وزارت دارايي و امور اقتصادي تعيين و مشخص مي‌گردد با توجه به اينكه تعيين ارزش معاملاتي املاك با رعايت قوانين و مقررات و با در نظر گرفتن موقعيت مكاني و شهرسازي و توجيه اقتصادي و اجتماعي و نوع اعياني و مصالح به كار رفته هر ساله تعيين مي‌شود، مي‌توان ارزش واحدهاي مسكوني هرمنطقه و حتي ناحيه و محله و خيابان را با نظر كميسيوني كه افراد متخصص و صاحب فن با در نظر گرفتن كليه جوانب از جمله شاخص‌هاي عرض خيابان، بر ملك، نوع كاربري، نوع استفاده، قدمت بنا، نوع مصالح، نوع ساخت، امكانات موجود در ساختمان و... مشخص مي‌گردد را به قيمت كارشناسي روز به عبارتي تبديل قيمت موجود از منطقه‌اي به كارشناسي روز و عرف بازار تبديل نمود و با تصويب مجلس به عنوان پايه و اساس معاملات اشخاص حقيقي و حقوقي قرار گيرد و مشاوران املاك و صاحبان املاك و فروشندگان و خريداران موظف گردند املاك خود را براساس قيمت‌هاي ذكر شده معامله نمايند و دفترخانه‌هاي اسناد رسمي موظف باشند اسناد ثبتي را براساس ارزش‌هاي فوق‌الذكر ثبت نمايند. براي اخذ ماليات و ساير استفاده‌هاي موجود از ارزش منطقه‌اي اراضي مي‌توان از يك الي 5درصد قيمت‌هاي روز به عنوان اخذ ماليات و ساير موارد استفاده براي وزارتخانه‌ها و دولت باشد و از مزاياي اين طرح مي‌توان به اين موضوع اشاره كرد كه باعث مي‌گردد كه ارزش املاك و مستغلات شهرهاي فوق از يك نظام ثابت و مدون براساس شاخص‌هاي فني و تخصصي مشخص گردد و سالانه توسط يك كميسيون متخصص و صاحب نظر با در نظر گرفتن كليه جوانب، قيمت‌ها را كاهش يا افزايش داد و طي مدت چند ماه قيمت‌گذاري مستغلات و املاك از دست صاحبان املاك و مشاوران املاك و دلالان خارج و بازار از يك ثبات لازم برخوردار خواهد شد.
راهكار دوم
در كلانشهرهاي كشور (تهران- مشهد- تبريز- شيراز- اصفهان- كرج- اهواز و كرمانشاه) صاحبان املاك در هنگام فروش ملك خود مي‌بايست پس از تصويب قانون در ابتدا قيمت زمين يا واحد مسكوني خود را توسط يك كارشناس رسمي دادگستري يا نظام مهندسي تعيين نمايند و برگ كارشناسي و قيمت‌گذاري روز املاك و واحدهاي مسكوني كه توسط كارشناس رسمي تعيين شده، در كليه مراحل انجام معامله ملاك عمل قرار گيرد، (از شروع عقد مبايعه‌نامه - دريافت و پرداخت پول، دفترخانه اسناد رسمي و...) لذا چنانچه به فرض، خريدار به قيمت كارشناس كه از طرف فروشنده معرفي شده...
... اعتراض نمايد يك كارشناس توسط خريدار نسبت به قيمت‌گذاري ملك يا واحد مسكوني اقدام مي‌نمايد و در معاملات بالاي 7ميليارد ريال مي‌شود از 3 كارشناسي استفاده نمود و دفترخانه اسناد رسمي مي‌بايست حتما قيمت‌گذاري ملك را در مستندات معامله ملاك عمل قرار دهند. (البته در روشن نمودن افكار عمومي مردم مي‌بايست از طريق رسانه‌ها و راديو و تلويزيون فرهنگ‌سازي انجام گردد). با اجراي اين طرح املاك و واحدهاي مسكوني توسط متخصص و يك شخص بي طرف ارزش‌گذاري مي‌گردد و در كل به نفع دو طرف معامله است. (همانند خريد اراضي و املاك توسط دولت).
راهكار سوم
منع خريد املاك و مستغلات توسط افرادي كه 3 واحد مسكوني يا مستغلات به نام خود دارند فقط در شهر تهران، يعني هر شهروند تهراني فقط مي‌تواند 3 واحد مسكوني يا املاك به نام خود سند داشته باشد و اين موضوع باعث مي‌شود كه از دلال بازي و سوداگري خريد و فروش املاك جلوگيري گردد و يك سكون نسبي بر بازار حاكم خواهد شد.
كارشناس ارشد برنامه‌ريزي شهري و جغرافيا
No comments:
Post a Comment